Финансовая модель проекта
Сколько стоит построить дом
Оказывается, здесь есть миллион вариантов. Куча неизвестных и некоторые из них связаны с представлением о будущем, т.е. «vision».
Естественно, я не рассматриваю вариант, когда стоимость дома составляет сумму карманных денег. На сегодняшний день из текущих доходов я могу купить только хорошую палатку для путешествий. Не мой случай, у меня их штук пять, а путешествую я все реже.
В моем варианте стоит рассмотреть, каковы возможности оплаты стартовой суммы, каков барьер входа в проект, какие финансовые обязательства придется взять на себя и каков может быть выхлоп (стоит ли тот геморрой того результата).
Из существенных для планирования такой серьезной покупки величин я рассматривал:
- Стоимость стартовой части проекта (обычно это т.н. «тепловой контур»).
- Стоимость коммуникаций и инженерных систем
- Стоимость «отделки» (опять же, не понятно, что туда должно входить)
- Мебель и обстановка — то, без чего проблематично жить в доме.
- Наличие сбережений и уровень доходов в настоящее время (доступность и стоимость кредита)
- Прогноз доходов и стоимости жизни.
- Жизненный этап и планируемая продолжительность оставшейся жизни :)
Буду оперировать стоимостями в тысячах рублей. Совсем недавно имело смысл оперировать сотнями долларов, но изменения, которые происходят сейчас в российской экономике вызовут не только дикую инфляцию в рублевых ценах, но и существенное изменение долларовых цен на рынке (и уровня будущих доходов). И пока ситуация не устаканится проще всего пересчитывать тысячи «довоенных рублей» с учетом инфляции на каждый момент и на каждый товар (услугу).
1. Тепловой контур дома
Как правило то, что называется «дом под ключ». Совсем недавно мог стоить (а может быть еще и стоит) 1-2,5 миллиона рублей. Кстати, практика показала, что к «тепловому контуру» разные подрядчики и компании относят совершенно разный суповой набор. Минимальным считаю: стены с черновым полом, крышей, окнами и дверями. Это то, в чем можно, при необходимости, жить (здесь не хватает электричества и отопления, но это к инженерным системам).
Стоимость подрядчики считают, умножая метраж на свои коэффициенты, там уже заложена прибыль каждого, кто есть в цепочке исполнителей (а цепочки всегда 3-4 звенные). Так что всегда полезно прикинуть стоимость отдельных элементов и подумать, не стоит ли это сделать самому. В ряде случаев можно делать самому, привлекая специалистов, или рабочих. В работах «под ключ» всегда заложена очень приличная прибыль исполнителя. Так домик, который я намерился строить из бруса по ценнику строительной компании выходил на 30-50% дороже, чем если бы я его делал сам, нанимая отдельных специалистов и рабочих себе в помощь. Собственно, так я и планировал сделать и тогда материалы обошлись бы мне в 600-700 т.р.
1.а Нашел поставщиков бруса (проверенных рекомендациями), передал план домика и получил их расчет — 70 м.куб. бруса. Самостоятельные расчеты дали мне цифру в 32 м.куб. Я мог ошибиться на 10 и даже на 20%, но разница оказалась больше, чем вдвое. А ведь 70 кубов мне пришлось бы оплатить, если бы я заказал строительство у этой же компании (цена строительства брусового дома обычно стоит 40-50% от стоимости материала). Я призадумался и передумал.
2. Разброс стоимости коммуникаций и инженерных систем
От минимального до приличного уровня, составляет 3-4 раза и больше. Т.е. можно делать серьезную канализацию с внешней системой септиков, а можно и биотуалет купить за 4-6 т.р. Но в реале водоснабжение, отопление, канализация, электричество и освещение (а в доме из SIP-панелей и вентиляция) будут стоить не меньше 400-500 т.р.
3. Базовая отделка
Примерно столько же будет стоить самая базовая часть отделки.
4. Инфраструктура
Про всякие стиральные и посудомоечные машины я сейчас даже рассуждать не буду, а ими придется дом снабдить, чтобы обеспечить минимальный комфорт.
Получается, что стоимость стен под крышей и с окнами составляет около половины всего дома, т.е. подведя дом под крышу, мы еще не переваливаем и через половину проекта.
Чем будет опавдана реализация проекта? Исполнением давней мечты переехать из города в дом, вырастет качество жизни (как я его понимаю). Я смогу жить в этом доме, крайнем случае выехав из городской квартиры, смогу ее сдавать, или при необходимости оставить детям. В случае совсем маргинальных сценариев, дом можно будет продать (если его не спалят в момент бардака, связанного со сменой политического режима).
Стоимость проекта
Совсем недавно стоимость всего проекта составляла мои доходы за 2-3 года. Понятно, что одномоментно столько бабла взять негде (кредит брать принципиально не хочу), но я собирался строить по чайной ложке в течение 2-3 лет, а потом много лет отделывать и обставлять получившийся дом.
Реальная жизнь все опрокинула, я просто занял у родных сумму в рублях, быстро превращающихся в черепки, пересчитал в валюту и обязался отдать уже по выросшему курсу. Т.е. взял беспроцентный кредит в валюте. На момент «черного вторника» операция позволила сохранить значительную часть рублей от инфляции (договор с подрядчиком заключен по ценам, примерно на 10% выше летних), но выплаты, в которые я впрягся для возврата этих денег, меня сильно напрягают, т.к. реальные доходы упали, падают и будут падать в обозримой перспективе…
Похожие записи
Об авторе
